전세 사기 예방, 피하는 법 (전세 사기 유형, 전세보증보험, 깡통전세)

요즘 금리는 올라가고, 전세 대출 이자가 치솟으면서 이제는 전세 재계약은 그만하고 월세로 전환하려는 분들이 꽤나 계실 것으로 생각됩니다. 하지만 요즘 뉴스에서 심심찮게 들리는 소식이 바로 '전세 사기'인데요, 전세 세입자들을 두려움에 떨게 했던 이른바 '빌라왕 사건'도 그렇고 요즘 전세 사기를 당했다는 세입자들의 피해 소식이 많이 들리고 있습니다.

오늘은 그 문제 많은 전세, 전세 사기를 예방하고 피하는 방법과 함께 전세보증보험, 깡통전세의 뜻, 전세 사기 유형 등 여러 전세 관련 키워드에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

전세 사기란?

전세사기

전세사기

전세 사기는 그야말로 주택 계약 유형 중 하나인 전세 계약을 체결하였으나 모종의 이유로 피해를 입게 되는 것을 뜻한다는 건 모두가 잘 알고 계실 텐데요.

전세란, 매매가보다 일반적으로 낮은 금액을 전세 보증금으로 임차인(집 주인)에게 맡기고 1년 및 2년 등 임대 기간을 정하여 거주한 후에 임대 기간이 끝나면(전세 계약 만기가 되면) 맡겼던 전세금을 임대인이 다시 돌려받으면서 계약이 종료되는 것인데요. 계약의 허점을 이용하여 임차인이 이 전세 보증금을 임대인에게 돌려주지 않으면서 전세 사기가 발생합니다.

전세사기

전세 사기의 4가지 유형

전세사기유형

그렇다면 전세 사기는 주로 어떤 유형으로 발생하는지 알아야 우리가 조금이나마 전세 사기로부터 스스로를 보호할 수 있을 것 같은데요. 가장 많은 4가지 유형을 위의 표로 정리해 보았습니다. 깡통전세, 하루차 전세 사기, 위법 계약, 주요 사실 미고지 이렇게 4가지 사기 유형이 가장 많이 발생한다고 합니다.

1. 깡통전세

전세사기-깡통전세

깡통은 내용물이 전부 비어버린 캔을 일컫는 말로 자주 쓰는 단어인데요. 깡통전세란 말 그대로 전세는 전세이나 내용이 실속 없고 비어있는, 온전하지 못한 전세를 속된 말로 표현한 단어라고 추측해 볼 수 있습니다.
요즘의 깡통전세는 매매가보다 오히려 더 높게 형성된 전세가로 전세 계약을 맺고, 매매가와 전세가 사이의 차액을 가지고 임차인(집주인)이 새로운 투자를 하는 등의 갭투자를 하는 문제가 발생합니다.

이해하기 쉽게 예시를 들어보겠습니다. 매매가 1억 원의 주택을 전세가 1억 2000만 원에 세입자가 들어가게 됩니다. 그 주택이 만약 근저당이 설정되어 있지 않거나 융자금이 적어 안전한 집이라면 괜찮을 수도 있겠지만, 만약 임차인이 1억 원을 대출받아 집을 구매하고, 전세 보증금 1억 2000만 원으로 대출을 상환함과 함께 차액 2000만 원을 다른 투자를 위해 사용하게 되었을 땐 전세 만기 시 보증금을 돌려받기 힘들 수 있습니다.

주로 전세 매물이 없어서 전세 매물이 품귀 현상을 보이는 등 수요가 공급보다 많을 때 주로 발생하는데요, 매매가보다도 비싼 전세가로 전세 계약을 맺는 것이 위험한 줄 알면서도, '부동산에서 이 지역은 원래 전세가 더 비싸다고 했으니까.', '설마 내가 전세 사기를 당하겠어.'라는 등의 안일한 생각으로 전세 계약을 체결하게 됩니다.

전세사기-깡통전세

2. 하루차 전세 사기

하루차 전세 사기 유형은, 전세 계약 후 전입신고 및 확정일자를 받고 나서 그 대항력이 발생하는 시점의 차이를 이용하는 유형입니다. 임대차보호법 상의 대항력은 전입신고와 확정일자를 받은 날에서 다음 날로 넘어가는 자정부터 효력이 발생하는 점을 이용하여, 대항력이 발생하기 몇 시간을 이용하여 주택을 담보로 대출을 받고 근저당권을 설정해버리는 것입니다.

① 근저당권 설정은 등기 접수 후 바로 효력이 발생됨
② 전입신고 및 확정일자는 접수 후 다음 날 0시부터 효력이 발생됨

예를 들어 1월 2일 오후 1시에 전세 계약 후 임차인(세입자)이 곧바로 주민센터에 찾아가 오후 2시에 전입신고와 확정일자를 받고, 임대인이 계약 후 곧바로 오후 3시에 은행에서 주택을 담보로 대출을 받은 후 등기를 접수하여 집에 근저당권을 설정한다고 가정해 봅시다. 임차인이 먼저 전입신고와 확정일자를 받았음에도 불구하고, 근저당권은 오후 3시에 바로 효력이 발생하게 되고 임차인의 전입신고 및 확정일자는 1월 3일 오전 0시부터 효력일 발생하기 때문에 우선순위에 밀리게 되는 것이죠.

하루차 전세 사기가 위험한 이유는, 아무리 세입자가 서류 및 계약에 만전을 기하고 주의하며 등기부등본까지 확인을 한다 하더라도 계약 직후에 바로 근저당권이 설정된다면 현행법 상 이를 해결할 방법이 없다고 봐도 무방하기 때문입니다. 그나마 안전한 방법은 임대차계약(전세 계약) 후 임차인이 전입신고와 확정일자를 받고 효력이 발생하기 시작한 다음 날에 등기부등본을 확인하여 근저당권이 새로 설정된 것이 없는지 확인한 후에 전세 보증금을 임대인에게 지급하는 방법이 가장 안전한데요. 전세 계약을 몇 번 해본 분들은 알겠지만 현실적으로 어려움이 큰 방법입니다. 따라서 시세보다 저렴한 매물이거나, 성급하게 거래를 진행하려고 하거나, 집주인이 아닌 대리인이 계약을 진행하는 매물 등은 위험성이 높으므로 사전에 택하지 않는 것이 전세 보증금을 지킬 수 있는 가장 현실적인 예방법이 될 것 같습니다.

3. 위법 계약

위법 계약은 그야말로 법을 위반하여 계약서를 작성하는, 애초에 전세 보증금을 노리고 접근하는 사기 그 자체 유형이라고 할 수 있겠습니다. 위법 계약은 크게 2가지 유형이 있는데 가짜 임대인과 계약하는 유형과 신탁회사의 동의 없이 계약하는 유형이 있습니다.

전세사기-위법계약

가짜 임대인과의 계약은 가짜 임대인이 실제 임대인의 인적사항을 이용하여 자신이 주택 소유자인 것마냥 속여 전세계약을 체결한 후 세입자의 전세 보증금을 가로채는 유형입니다. 이때 가짜 임대인인 척하는 경우도 있지만, 본인이 임대인의 대리인인 것처럼 위임장이나 증명 서류를 위조하여 대리인으로서 전세계약을 체결한 후 전세 보증금을 가로채는 수법을 사용하기도 합니다.

가짜 임대인과의 전세 계약을 예방하기 위해서는 그 사람이 진짜 임대인이 맞는지 확인하는 일이 가장 1순위로 중요하다고 볼 수 있습니다. 신분증과 인대인의 인적사항을 비교하고, 등기부등본 상의 임대인 정보와도 대조를 꼼꼼히 하는 것이 중요합니다. 그리고 애초에 등기부등본을 위조할 수 있으므로, 세입자가 직접 등기부등본을 발급받는 것을 추천합니다. 등기부등본은 누구나 발급받아 볼 수 있는 서류입니다.

전세사기-위법계약

전세사기-위법계약

신탁 회사의 동의가 없이 계약을 하는 경우도 전세 사기 유형의 하나인데요. 여기서 신탁이란 임대인이 자신의 부동산을 제3자 전문가에게 맡기는 걸 의미합니다. 그래서 임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 사실이 등기부등본 '갑구'에 적혀 있다면 진짜 소유권은 임대인이 아닌 신탁회사가 가지고 있는 것입니다. 따라서 전세 계약을 임대인이 아닌 신탁회사와 계약해야 맞는 것이죠. 즉, 이렇게 신탁회사가 소유권을 가지고 있는 주택을 임대인이 마치 본인에게 소유권이 있는 것인 양 전세 계약을 체결하는 것도 위법 계약에 해당합니다.

전세사기-위법계약

4. 주요 사실 미고지

전세사기-주요사실미고지

임대인이 임차보증금의 규모를 속여 전세 계약을 체결하거나, 공동근저당이 설정되었음에도 그 사실을 미고지하여 전세 계약을 체결하고 세입자가 전세 보증금을 회수받지 못하는 경우도 있었습니다. 따라서 정해진 임대차계약서 양식을 통해 등록된 공인중개사와 거래를 진행하고, 주요 사실이 미고지된 건 없는지 꼼꼼히 따져보며 부동산 공제증서 또한 받아두는 것을 추천합니다. 부동산 공제증서는 부동산 중개인이 거래한 부동산에서 문제가 발생하면 이를 보증해 줄 수 있는 보험증서의 일종입니다. 이 공제증서는 개인의 경우 1억까지 피해를 보상해 주는데요. 미리 이 부동산 공제증서를 계약서 작성 시 요구하면 부동산 중개인은 공제증서를 교부합니다.

전세 사기를 예방하는 체크리스트

1. 매매가와 전세가를 비교하여, 전세가가 너무 높게 책정된 것은 아닌지 확인
- 깡통전세 사기를 예방할 수 있는 확인 방법이며 매매가와 비슷하거나 매매가보다 높게 책정된 전세 매물을 피하는 것이 좋습니다.
2. 주택 임대차 표준 계약서 사용
- 부동산에서 계약 시 주택 임대차 표준 계약서를 사용하는지 확인하는 것이 좋습니다.
3. 근저당이 설정되어 있는지, 융자금의 규모, 보증금보다 우선순위 채권 규모 확인
- 매매가에 비해 과도한 융자금이 있거나, 임차인의 보증금보다 우선순위로 존재하는 채권 규모를 확인합니다.
4. 임대인의 동의 후 체납 여부 확인
- 임대인의 세금 체납 여부가 전세 계약 사기와 직접적인 연관이 있는 것은 아니지만, 임대인이 만약 과도한 세금 체납이 있을 경우에는 임대인의 자금 사정을 유추해 볼 수 있겠습니다.
5. 다가구 주택의 경우 선순위 보증금 확인
6. 주민센터에서 임대차 계약 신고하기 (전입 신고 및 확정일자 동시 진행)
- 법이 바뀌면서 임대차 계약 신고가 의무로 진행되는데, 이때 전입 신고와 확정일자 받는 것을 동시에 진행하면 됩니다.
7. 전세보증보험 가입
- 전세보증보험을 가입하여 만에 하나 전세 사기가 발생하여 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우에 HUG 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 보험을 통해 문제를 해결할 수도 있습니다.
- 다만, 계약하는 주택 및 계약서 내용 등에 따라 전세보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.

전세사기 예방을 위한 전세계약 체크리스트.zip

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HUG 주택도시보증공사에서 제공하는 전세사기 예방을 위한 전세 계약 체크리스트 파일을 첨부드립니다. 공식 홈페이지에 탑재된 파일과 동일한 것이기 때문에 편하게 다운 받으셔도 됩니다.

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